Leting.

Du har funnet en bolig selv.

På internett har du kanskje funnet nettsider som lister opp en del franske eiendommer til salgs, men du er ikke komfortabel med det franske språket, og din kunnskap om boligkjøp i Frankrike er begrenset. Av den grunn tar du gjerne imot litt hjelp for å gå fram på riktig måte.

I begynnelsen kan det være morsomt å lete etter eiendommer selv, men etter kort tid kan letingen virke tidskrevende og frustrerende. Dessuten har man en begrenset tilgang til eiendommer som selges: risikoen for at du går glipp av gode muligheter er dermed høy. Eiendomsannonsene er ofte mangelfulle, og det vil være nødvendig å ta kontakt med den franske megler for å få svar på de spørsmål du måtte ha.

Nye spennende prosjekter i 2007 - 2009.

Villaer, hus eller leiligheter i alle prisklasser har høy kvalitet, og prisene kan ofte sammenlignes med prisene på brukte boliger. En 3-roms leilighet med stor terrasse prises ofte mellom 190.000 euro og 240.000 euro, dvs. innenfor 2 mill. kroner.

Husk på at du i tillegg sparer mye penger i registreringsomkostninger (”notaravgifter”)!

Visning.

Bli kjent med et område.

Det er lurt å besøke området før du tar en endelig beslutning. Du kan for eksempel leie en bolig og se om du trives der.
Det er tryggest og som regel mest effektivt å planlegge visningene på forhånd. Dersom du besøker meglere på egen hånd uten forhåndsplanlegging er risikoen stor for at du ikke finner den eiendommen du er ute etter. Antall meglere du kan oppsøke selv når du er der du har tenkt å kjøpe er begrenset, og dessuten trenger man som regel en forhåndsavtale for å besøke en eiendom.

Visningsturen.

Når du har valgt ut de eiendommene som ser mest spennende ut for deg, er det på tide å planlegge visningene.
 

Tema: provençalske landsbyer.

Stadig flere skandinavere er blitt forelsket i provençalske landsbyer. Det finnes godt over hundre av dem, som ligger mindre enn en halv time med bil fra kysten. Provence dufter fra april og langt ut i oktober. Livet er rolig og tiden går sakte.

Massif des Maures eller Massif de l’Esterel, bare for å nevne disse to fantastiske fjellområdene, byr på eventyrlige gåturer.

Har du hørt om Plan de la Tour, Sainte-Maxime, Lorgues, Cotignac, Valbonne, Mougins, Saint-Paul de Vence, Fayence, Collobrières, La Môle, Cogolin, La Garde Freinet, Le Luc, Roquebrune sur Argens, Villecroze, Gourdon, Saint-Maximin Sainte Baume, Ramatuelle, Aups, Sillans la Cascade, Le Castellet, Biot, Bormes les Mimosas, Grimaud? Hvem kan motstå den sjarmen disse provençalske landsbyene byr på? 
 

Boligmarkedet.

Riviera (”Côte d’Azur”)

Den franske Rivieraen (Côte d'Azur) omfatter kysten ved Middelhavet mellom Saint-Raphaël i vest og Menton i øst, og strekker seg inn i landet til foten av fjellene. Selv om prisene har steget mye de siste årene, er det fortsatt mulig å finne 3-roms leiligheter godt under 250.000 euro selv i de populære stedene som Nice, Antibes eller Cannes. Kvadratmeterprisen kan sammenlignes med Oslos på vanlige boliger, men er lavere dersom det gjelder luksuseiendommer eller boliger med sjøutsikt for eksempel.

Prisene på Rivieraen har alltid vært under stort press, nesten uansett situasjonen i boligmarkedet ellers i Frankrike. Hvert år skal 5.000 nye franske familier bosette seg der, mens det bare bygges ca. halvparten så mange boliger. Dessuten har interessen fra utenlandske boligkjøpere vært stadig økende gjennom de siste 40 årene! Prisutviklingen for 2007 er anslått til å ligge mellom 8% til 10%, altså litt lavere enn den har vært de siste tre årene der den årlige prisutviklingen i snitt har ligget på 11,5%. Anslagene for de kommende årene er dessuten fortsatt veldig positive, ikke bare på grunn av prispresset. Den økonomiske situasjonen i Frankrike har i følge ekspertene nådd en bunn i årene 2003-2006, og er på bedringensvei. I tillegg har utallige tiltak for å lette tilgang til eiendom for franske familier blitt lansert siden 2002, ofte i form av skattelettelser, lån med lavrente og utleieordninger av alle slag. Dessuten er det fortsatt mange i Frankrike som ikke eier egen bolig, men som er regnet som framtidens nykommere på boligmarkedet. Konklusjonen er at boligkjøp i Frankrike uansett vil være en bra og sikker investering de kommende årene, særlig der attraktivitet og prispresset er størst: på Rivieraen.

Provence.

Provence omfatter kysten ved Middelhavet mellom Saint-Raphaël og Marseille, samt fjellområdene innenfor. I en mer generell forstand kan man også inkludere regionen øst for Saint-Raphaël, men vi velger å betegne denne som Riviera (Côte d'Azur).

Boligmarkedet i Provence likner mye på boligmarkedet på Rivieraen, men med en vesentlig forskjell: der finnes det ikke storbyer, i samme størrelse som Antibes, Cannes eller Nice. Likevel er markedsutviklingen for eiendommer nesten lik den som er beskrevet over, blant annet fordi folk har begynt å bevege seg bort fra kysten, men også fordi flere og flere utlendinger er interessert i å skaffe seg bolig der. Prisnivået er litt lavere enn langs kysten, men i de mest populære landsbyene har prisene steget slik at det er vanskelig å finne en pen nybrukt 3-roms til under 300.000 euro.

Languedoc-Roussillon.

Languedoc Roussillon er regionen sørøst for Toulouse, ved Middelhavskysten mellom Rhône og den spanske grensen, samt fjellområdene innenfor. Blant de største byene finner man Perpignan, Montpellier, Béziers, Carcassonne og Narbonne. Denne

regionen er så stor og variert at boligmarkedet der nesten må sees by for by. Et hus med svømmebasseng i nærheten av Carcassonne koster rundt 200.000 euro, en 3-roms leilighet med sjøutsikt i Narbonne plage kan du få for 150.000 euro, en grei 3-roms leilighet i Perpignan bør du ikke betale mer enn 120.000 euro for, mens et lite byhus i Collioure koster bortimot 350.000 euro. Generelle trekk i Languedoc-Roussillon er at det er et mindre press på prisene her enn ved Rivieraen, noe som gjør at prisene fortsatt er lave, samt at interessen fra utenlandske kjøpere øker kraftig. Med andre ord kan også en investering i Languedoc være svært lønnsom, men det tenker kanskje ikke boligkjøperne der på. De er mest ute etter et mindre pulserende liv og vakre omgivelser som ennå ikke er oppdaget. Klimaet er dessuten fantastisk langs kysten og et par mil inn i landet, med 300 soldager i året. For norske boligkjøpere er reiseavstanden til dette området litt lenger enn til Rivieraen eller Provence, for man må enten fly med Ryanair via London, eller direkte helt ned til Barcelona. Direkte flyforbindelse til og fra Montpellier gjør det lett for de som er interessert i noe i Nord-Languedoc, som Martigues, Arles, Béziers eller Agde.

Øvrige spennende områder for kjøp av fritidseiendom.

Mange andre områder i Frankrike enn Middelhavskysten byr på et fantastisk klima, vakkert landskap og spennende kulturopplevelser. Der er det også ofte roligere om sommeren. Vi snakker spesielt om Atlanterhavskysten og områdene innenfor, som Bordeaux, La Rochelle, Vannes, Bretagne og Normandie. Prisene kan være meget attraktive, men vær klar over at dersom du forventer høy avkastning på din investering, er Middelhavsregionen best egnet. Utleiemulighetene er gode i Bordeaux regionen, men ikke noe som bør være hovedprioriteten din hvis du ønsker deg nordover. Boligmarkedet langs Atlanterhavet er preget av samme generelle trekk som resten av Frankrike, bortsett fra en økende interesse rundt Bordeaux, La Rochelle eller Vannes, særlig fra engelskmenn eller irer.

Kjøpsprosessen.

Det er viktig først å presisere at du alltid handler gjennom en statsautorisert eiendomsmegler. Når du har bestemt deg for å by på en eiendom, er det bare å fylle inn et budskjema. Du blir ikke stresset av nervepirrende budrunder som de vi kan oppleve i Norge, nettopp fordi det ikke finnes noen budrunder. At en eiendom kan legges ut for salg gjennom flere konkurrerende meglere er også forskjellig fra norsk praksis. Selgeren kan avslå budet dersom det ikke ligger på prisantydningen. For eksempel er det ofte lurt å by under den annonserte prisen, fordi markedsprisen kan være lavere enn den ønskede prisen fra selgeren. Husk på at den annonserte prisen på boligen alltid inneholder meglerhonoraret.

Dersom selgeren aksepterer ditt bud, hender det at det signeres en intensjonsavtale omgående før ”Compromis de vente”, som er første kjøpskontrakt. I praksis går man som regel direkte til denne kontrakten, uten intensjonsavtale. I forhold til loven bekrefter denne kontrakten handelen, og du kan bare heve kjøpet dersom visse betingelser ikke er oppfylt. Slike betingelser er tydelig skrevet i kontrakten. Men du har også muligheten til å angre på kjøpet innen en uke etter signering. Denne lovpålagte betenkningstiden skal beskytte kjøperen mot et impulsivt kjøp. I løpet av en uke etter mottakelse av kjøpskontrakten må du ha betalt 10% av kjøpesummen, som overføres til en nøytral og sperret konto.

Siste trinn i prosessen er signering av den endelige avtalen, som skjer hos en notar. Notaren er en offentlig tjenestemann som utgjør et nøytralt ledd i alle eiendomstransaksjoner i Frankrike. Han utarbeider de lovformelige dokumentene, og sikrer at alt det lovpålagte rundt handelen er i orden.

Prosessen for kjøp av nybygg er litt annerledes enn for brukte boliger, og ligner mer på hva man finner i Norge for nye boliger solgt til faste priser. Likevel er kjøperen fortsatt meget godt beskyttet. Prisene er ikke mye dyrere enn på brukte boliger, og ingen fellesgjeld er å regne med: du må altså ha betalt minst 95% av beløpet når du får nøkkelen. I tillegg har du ti års garanti på eiendommen, det vil si at feil og mangler er erstatningspliktige. Dessuten finnes det en erstatningspool dersom utbygger går konkurs.

En teknisk rapport skal vedlegges hver kjøpsavtale og minst innholde alle de lovpålagte kontrollene. Rapporten er omfattende, og bare en franskmann som er vant til å gå gjennom slike rapporter kan hjelpe deg å forstå innholdet. Det kan virke litt skremmende å måtte signere dokumenter som ikke er skrevet på norsk.

I Frankrike er det annerledes enn det vi er vant til her i Norge:
Budrunden, prisforhandlingen, tidsrammen, tekniske dokumenter, kostnader, osv. I tillegg skal det meste foregå på fransk (det er for eksempel forbudt å signere en kontrakt som ikke er på fransk!).

Finansiering – vær smart!.

I Frankrike får du lån med sikkerhet i eiendommen, selv om du er norsk. Normalt ville de fleste tro at det var nødvendig å skaffe penger til egenkapital ved først å ta opp lån med pant i egen eiendom i Norge. Hvis du gjør dette mister du kanskje muligheten til å ta opp et fremtidig lån med pant i den norske boligen, for eksempel for å kjøpe bil eller gi en skattefri arvegave, fordi du har nådd en viss lånegrense i Norge. I Frankrike har du ikke samme fleksibilitet, dvs at du ikke kan ta opp et ”forbrukslån” på boligen. Når du skal finansiere din franske eiendom er det derfor ofte lurt å låne mest mulig i Frankrike med pant i den franske boligen!


Spesiell bistand – arvespørsmål, beskatning, kjøp gjennom aksjeselskap.

Eiere av boliger i Frankrike er underlagt fransk arverett. Hvis du har tenkt å kjøpe sammen med flere andre, kan det i enkelte tilfeller lønne seg å gjøre det gjennom et fransk aksjeselskap, som er egnet til dette formål (SCI, Société Civile Immobilière).

Franskbolig har stått for denne artikkelen og kan gjerne motta interessenter for bolig i Frankrike